Ahora que ya pasó te lo puedo contar. Cuando uno tiene que mudarse (vender – comprar) son tantas las variables y las posibilidades de equivocarse, que nunca viene mal que te cuenten las experiencias de otros. Por eso se me ocurrió ir anotando en este larguísimo post mi punto de vista acerca de cada paso que hay que dar en una mudanza parecida a la mía.
Para mí el mejor orden para hacer las cosas es: mirar bastantes propiedades para ver qué se puede comprar en cada barrio y si uno prefiere PH (sin expensas), departamento, casa o qué. Si acepta por escalera o no. Planta baja o piso alto. En excelente estado, muy buen estado, o buen estado (que significa destruido, pero algo así permite comprar en mejor barrio o mayor superficie). Una vez que uno miró un poco cómo está el mercado, poner en venta la propiedad de uno. Recién al tener una seña, salir corriendo a señar algo.
Para todos los pasos hay que tener un plan B, porque todo puede fallar!! (no te dan el crédito, no vendés a tiempo, la propiedad que te gustaba ya se vendió, el estudio de títulos salió mal, no te entregan el departamento a tiempo y tenés que contratar un guardamuebles y vivir con la abuela por un tiempo… etcétera)
1 – La búsqueda de propiedad
Un día decidí mudarme. Empecé a buscar propiedades los fines de semana, mirando desde el precio X hasta el precio “x + crédito”. La verdad es que para mí fueron más útiles las páginas como Argenprop y Zonaprop que el diario. Pero hay que llamar por teléfono; muchas veces no responden los mails.
Primer consejo: si tenés tiempo infinito, contá que el precio puede discutirse, bajando hasta un 10% como máximo del valor publicado (si recién empieza a publicarse y todavía no se bajó nunca de precio o si el dueño ya encontró otra propiedad…). Pero si no tenés tiempo infinito, lo mejor para mí es buscar el precio justo y después pelear un poco el precio, pero con la tranquilidad de que si te dicen que no, igual te alcanza.
Segundo consejo: averiguar bien cuáles serán los gastos de comisión inmobiliaria, escribano, impuestos (sellos, ITI), y siempre calculá también gastos de mudanza y algún arreglo que puedas tener que hacer para entrar (un caño de gas que se rompa justo cuando llegás, por ejemplo)… en mi caso todos los gastos e impuestos sumados de la compra y de la venta, más la mudanza, la pintura, y los gastos de transferencias bancarias superaban los 10000 dólares.
Tercer consejo: no compres nada basándote en algo que no esté a la vista. Si te dicen que se puede construir en la terraza, puede ser mentira. Si te dicen que algo mide cinco metros, puede ser inexacto, etc. Si hay algo construido en un balcón o terraza, averiguar si está permitido o si el consorcio está en litigio con esa persona.
Bonus track: no olvides que hay gente neurótica, que pone en venta algo pero no lo quiere vender realmente y hace todo mal; para eso existe un término: cada vez que yo preguntaba “¿pero me lo quiere vender?”, la mujer de la inmobiliaria me decía, “sí, ella es vendedora, ¡no te preocupes!”.
2 – El crédito
No me olvido de las épocas de crisis. Los bancos privados no dudaron en privar a sus clientes de posibilidades. Los bancos estatales ayudaron y hasta beneficiaron a los clientes. Por lo tanto, no iba a sacar crédito hipotecario en ningún banco privado.
Llamé por teléfono al Banco Ciudad, que da créditos hipotecarios en hasta 24 cuotas y por teléfono me dijeron que con los datos que yo le daba no iba a tener problema para obtener el crédito… claro que omitieron algunos detalles.
Bueno, como vendí mi propiedad demasiado rápido tuve que tramitar el crédito apurada, y no me lo dieron porque hubo un mes en que el monotributo me quedó sin pagar (por cambiarlo de una a otra tarjeta de crédito) y hay que tener todo pagado en fecha. ¡Y eso que yo tengo todo en regla!
Consejo para monotributistas: antes de ir a pedir un crédito, tener seis meses pagos en fecha y todo en regla (recategorizaciones, por ejemplo).
Como yo necesitaba poquita plata saqué un crédito personal, pero tuve otro problema con otro papel… así que es fundamental que antes de poner en venta tu propiedad vayas al banco y estés seguro de que el crédito lo tenés.
Por otra parte: cuando estuvo acreditado, el monto era menor del que había pedido, mucho menor (como un 10%). Pregunté y me explicaron todo lo que se me descontó. Pero hay que pedir dinero de más, siempre.
Bonus track: fui mil veces al banco. Hay que armarse de paciencia. Y sacar el crédito cerca de la propiedad actual, no de la próxima. En Banco Ciudad todo es muy lento y nunca te dan la información completa. Horas de espera y encima trámites frustrados por no tener la tarjeta (¿por qué necesitan la tarjeta de débito para todo?) o por olvidarme la clave que le puse a la tarjeta (mea culpa), etc… Y el dólar sube, sube, sube… Los cajeros del Banco Ciudad te atienden con la peor onda. No así el empleado que me tramitó el crédito, super amable, y la recepcionista, también muy paciente y amable.
3 – La venta
Encontrar alguien que te venda la propiedad puede ser muy fácil; lo complicado es encontrar alguien serio. Lo mejor es que te recomienden una inmobiliaria (así me manejé yo), porque los que vienen porque fuiste a ver algo y no los conocés pueden mentirte en varias cosas con tal de tomar la propiedad en venta. Fundamental: preguntar cuánto es la comisión por venta (y si el precio incluye IVA o no). A mí me cobraron un 2% incluyendo el IVA. La inmobiliaria trabajó con muchísima seriedad.
4 – La reserva y el estudio de títulos
Un día te llaman de la inmobiliaria y te dicen que ya tenés una reserva por equis monto. Aceptás o no. Si aceptás, el mecanismo es así: ellos estudian el título de tu propiedad (un escribano) y si todo está bien el siguiente paso es firmar el boleto de compra-venta. Si el comprador se arrepiente y no quiere firmar el boleto, no se devuelve la seña. Si el vendedor no quiere venderte, tiene que devolverte el doble del dinero de la seña. Excepto que haya alguna cláusula en la reserva que indique lo contrario. Algunas personas me quisieron tomar una seña ad referendum de la compra de otro inmueble por parte del vendedor. Yo no acepté, porque le pasó a alguien conocido que señó así y la vendedora no buscó otra propiedad (no era vendedora), así que quince días y mil dibujos de planitos perdidos….
Si nadie se arrepiente puede pasar que los títulos no sean buenos. Es fundamental conseguir un buen escribano recomendado por alguien de confianza, porque un mal escribano te puede hacer comprar una propiedad que haya sido heredada por alguien y que después te la venga a reclamar… La primera propiedad que yo señé tenía este problema.
Pregunta: ¿alguna de las tantas personas con las que intercambié dólares durante todo este proceso distingue un dólar verdadero de uno falso? Yo no!!!
Bonus track: llevar anotados los números de los billetes hace mucho más fácil el tema de la devolución de la seña si hay algún problema. Yo señé una propiedad que no pude comprar, y me devolvieron los mismos billetes. Ambas partes teníamos la lista de billetes, así que fue muy simple.
5 – El ITI
El Impuesto a la Transferencia de inmueble se paga cuando uno posee más de una propiedad. Si vendés tu única propiedad para comprar otra, tenés que tramitar la excepción al ITI. Para eso hay que pedir ayuda en la inmobiliaria, o al escribano… El trámite se empieza en la web de la AFIP, se sigue en la oficina, después se controla a través de la web y si aparece la palabra Requerimiento significa que hay que volver a ir (yo no lo sabía, perdí muchos días esperando novedades y me estaban diciendo que vaya!!!). Si saltan propiedades anteriores ya vendidas, se puede encontrar la escritura de venta o tramitar un certificado de cuáles son las propiedades en el registro de la propiedad.
6 – Las operaciones
Yo no quería salir con dinero por la calle. Así que me encontré con tres alternativas: transferencias bancarias, camión de caudales, o cheque cancelatorio.
El cheque cancelatorio nadie me lo recomendó, porque me dijeron que si hay algún problemita el Banco Central te retiene el dinero por noventa días.
El camión de caudales hay que contratarlo con 72 hs. de anticipación, sale caro, pero es seguro, si lo contratás con seguro (si no, les roban y alpiste). Lo contrata el banco del que sos cliente.
Las transferencias bancarias son caras, pero yo opté por este método cuando la segunda operación no era el mismo día. Abrir cuenta (que no te dejan cerrar por seis meses), depositar, salir caminando lo más tranquila, y después transferir a donde se haga la operación (lo cual representa tal vez una nueva cuenta…. otros seis meses de mantenimiento de cuenta…)
Normalmente el lugar donde se hace la operación lo elige quien recibe el dinero. Pero yo no tuve esa suerte, porque mi comprador sacó crédito hipotecario y el banco determinaba el lugar de escrituración. Y para el boleto, mi propio banco no tenía para alquilarme un cuarto así que dejé que el comprador eligiera.
El alquiler de un espacio en un banco no es tan caro, es lo mejor y creo que ahora es lo que se hace siempre.
Para crear una cuenta en el mismo día en que recibís el dinero, hay que ir dos horas antes y con todos los papeles posibles. Por teléfono me dijeron “con tu dni y un servicio a tu nombre te abrimos la cuenta”. Cuanto estaba allá me decían que el servicio tenía que estar sellado (yo pago todo por internet, no tengo el sellito en nada). Como había llevado el último resumen de tarjeta de crédito, me aceptaron ese resumen y un ticket con los últimos movimientos sacado en el cajero en ese momento, ya que de casualidad allí estaba el pago de mi tarjeta de crédito!!
Tal vez sea mejor sacar la cuenta unos días antes, pero yo no lo hice porque no me habían confirmado bien el lugar (y ojo: si sacás la cuenta en otra sucursal del mismo banco no sirve!!)
Atención: una cuenta bancaria no se puede cerrar de un día para el otro. Al parecer hay que esperar entre 6 y 12 meses para poder cerrarla.
Bonus track: por más que sea una pavada, no hay que olvidarse de preguntar mil veces todo lo necesario para que la operación se haga. En mi caso, el boleto no se pudo firmar la primera vez que fuimos porque nadie le había dicho a la propietaria que también tenía que ir su marido!!!! (el otro propietario).
6 – La mudanza
Mover las cosas de una propiedad a la otra es como deconstruir la propia vida… las cortinas y sábanas se convierten en telas, la ropa toma aspecto de “caja de saldos”, nada tiene el tamaño que uno necesita en el lugar al que va, y todo parece sucio y gastado en otro contexto.
Yo pude contratar una mudadora, quienes resuelven todo por completo con un precio fijo pero alto. Contratando un flete y algunos peones sale más barato pero uno trabaja más y lo hacen más lento y con menos conocimiento del tema.
Hay que empezar a armar todo con mucho tiempo de anticipación, poniendo en cajas, envolviendo las cosas frágiles… Yo estuve meses armando las cosas que no se usaban cotidianamente y aún así a último momento fue bastante agobiante terminar con todo. Igual la mudadora me prestó canastos grandes para poner las últimas cosas, eso es muy útil.
Unas semanas antes de mudarse hay que sacar los aparatos eléctricos, y dejar portalámparas con lámpara para que quien ocupa la propiedad tenga luz.
Los servicios: para mí era fundamental no dejar de tener internet. Me prestaron un modem de Movistar por si tardaban en instalarme el otro, pero por suerte la propietaria anterior de mi depto dejó instalado lo que había, así que no tuve ni un día sin conexión.
Bonus track: hablar con los compradores sobre lo que se deja y lo que se lleva o se da de baja. Si uno deja un servicio como Internet, asegurarse de que los nuevos propietarios lo cambien de nombre, si no, queda la deuda a cargo de quien lo contrató.
Ahora que ya pasó, me pregunto si lo volvería a hacer…
